新基建在当前的火热程度，似乎已无需再强调。
目前为止，中国有二十个以上的省市自治区发布了2020年重点项目规划，据不完全统计总计划投入资金额度达50万亿左右，其中大部分与“新基建”相关。作为新基建的代表领域之一，IDC产业近期几乎每天都有项目开复工的消息传来。
项目建设火热，另一头的产业资本市场也颇为热闹。4月1日，主席在浙江考察时指出“要抓住产业数字化、数字产业化赋予的机遇，加快5G网络、数据中心等新型基础设施建设”。次日，数据中心板块多个公司股票再次迎来涨停。
投资火热 各方竞逐
资本与市场对数据中心产业的关注与看好，并非突如其来，近年来，此类“新玩家”已经成为IDC市场难以忽视的力量。
2019年5月，贝恩资本收购国内数据中心企业秦淮数据，并于7月将秦淮数据与大规模定制化数据中心运营公司Bridge Data Centres合并，成立泛亚洲数据中心平台。
2019年11月，腾龙控股集团获得由摩根士丹利、南山资本领投的260亿元A轮融资，打破IDC行业最高融资纪录。
同月，中金数据与基汇资本建立合资伙伴关系，成立专注于在中国开发、收购和运营超大型IDC的项目资产包。
一些来自制造业、钢铁、房地产等传统产业的企业则基于自身优势和需求，通过收购或转型等途径进入数据中心行业。前有先行者宝钢旗下宝信软件的IDC业务发展不俗，后有沙钢集团以63亿英镑全资收购欧洲大数据中心运营商Global Switch，令业内瞩目。
千帆竞发 谁能领先？
资本的天性是逐利，资本市场对IDC产业的关注和投资，源于数据中心市场的发展前景。
前有企业上云和数字化转型趋势，又有可预见的5G商用催化和疫情带来的“倒逼”业务上线，如今更有了政府大力推进的新基建政策，作为互联网发展基础的数据中心产业可谓乘上了发展的东风。据科智咨询预测，中国IDC产业将进入新一轮爆发期，预计2022年，中国IDC业务市场规模将超过3200.5亿元，同比增长28.8%。
也就是说，有1600亿的市场空缺（等同于当前国内IDC产业规模）有待于三年内填补。难怪上述第三方数据中心领域成为热门，资本与传统行业纷纷踏足。那么在国内这些第三方数据中心企业中，哪些有可能可以抓住机遇，迅速发展扩张，赢得领先？我们可以从当前各企业的扩张模式，试分析一二：
首先是当前比较普遍的自主拿地建设经营模式，企业在自有土地上建设数据中心然后运营管理。这种模式的好处在于全程独立，项目产权与经营收益权清晰，不利之处则是，扩张速度依赖于企业资源与资金储备，数据中心的建设周期又长，大部分企业只能循序渐进较难快速扩张。以前述的腾龙控股集团为例，该公司自2015年成立后发展迅速，去年在接受中国IDC圈专访时表示，“未来3-5年，围绕中国主要节点城市与经济带投资建设15个以上超大型绿色环保数据中心，陆续建成总体量达10万架机柜的数据中心”，这一目标在未来的实现，当然得益于260亿巨额融资的支持。
兼并收购模式。该模式可通过并购、整合迅速扩大规模，不必耗费时间与精力自建。以沙钢为例，收购Global Switch后，沙钢集团从单一的特钢业务一跃成为拥有欧洲大数据中心企业的集团，转型成为特钢、数据中心双主业协同发展。沙钢股份在接受投资者询问时表示，未来的计划是稳定拓展欧洲市场，重点布局亚太市场，实现境内外数据中心业务协同发展。如此看来，内地数据中心市场又将新增这一大玩家。这一模式的关键难点与“自建自营”相同——钱。
HOMM模式—— Hotel Operations Management Model即酒店运营管理模式，这一模式为鹏博士提出并在南京楷德悠云数据中心首次落地。这一模式是数据中心企业与有意布局数据中心业务的数字地产经营者在项目股权、资本、建设、运维、营销等层面合作，双方在销售能力、建设能力、运维能力、资金能力各层面相互赋能，各自发挥优势。鹏博士大数据表示，将由“自建自营”逐步向“自建自营+合作共建+受托运营”，进而实现规模优先、快速扩张。
此外，还有一种国内IDC市场少见，同时又受到海外IDC厂商青睐的REITs模式。REITs全称“Real Estate Investment Trusts”,意为“房地产投资信托基金”，或称“不动产投资信托基金”，其是房地产证券化的重要手段。
中信证券的报告显示，IDC REITs在整个REITs中占比6%左右。全球REITs化的数据中心企业占全球IDC市场份额比重约30%，包括Equinix、Digital Realty Trust、CyrusOne等。IDC企业拥有大量数据中心资产，也需要大量资金进行资源自建和收购，REITs模式可以借以实现资产流动性改善、对外持续融资能力提升、有效税率降低，这些都被认为是海外数据中心企业青睐REITs模式的原因。
从投资者角度反观产业发展
新基建风口下，新基建风口下即将进入新一轮爆发期的数据中心市场，将引发更胜于前文所述的对数据中心的资本关注和投资热潮，投资、并购、转型等案例将随之持续出现，第三方数据中心企业的发展与扩张将更为迅猛，数据中心产业中资本的身影与力量将更加明显。
享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布数据显示，数据中心现已成为信息经济的基石，在过去十年获得了1000亿美元的投资，不再是曾经被全球企业视为的小众投资和非灵活资产。
从投资角度看，数据中心市场呈现出怎样的市场特点和趋势？数据中心如何估值？新基建背景下，数据中心有怎样的投资与发展机遇？数据中心资产证券化前景如何？
此前我们《名家大讲堂》邀请到的嘉宾多以IDC行业的专家高管为主，甚少就上述内容做专门的分析讨论。然而市场发展离不开资本支持，换个视角看数据中心产业，将带来更多收获和认识。
因此在《名家大讲堂》“直击新基建”第四讲，中国IDC圈邀请到来自戴德梁行的两位专业人士——戴德梁行大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管、高级董事黄衍维先生与戴德梁行大中华区估价及顾问服务部副董事陈夏青女士一起在线直播，分享《数据中心的估值及资产证券化展望》。
